Filtración por ventanas en fachada. El sellado de las ventanas y ventanales en fachada es una actuación que debe incardinarse dentro de la Comunidad, y se discrepa sobre la afirmación que las ventanas son elemento privativo , ya que forma parte de fachada exterior del edificio
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (aunque pueden añadirse otros), entre los que señala:
» …son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…».
Las ventanas, por tanto, se consideran elementos comunes por naturaleza (objetivamente son elementos comunes).
En este sentido destacar lo dispuesto por
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª) 7 de abril de 2009:
» Las pruebas que se han practicado en el procedimiento judicial, en especial documental e informes periciales, revelan que la demandada ha sustituido la carpintería de madera y cerrajería de las ventanas de sus dos pisos, que recaen a las fachadas de dos calles, por otras metálicas y de diferente configuración, habiendo asimismo suprimido las barandillas que protegen los huecos, lo que supone una modificación de las fachadas apreciable a simple vista, que, obvio es decirlo, son elemento común del inmueble. Tal actuación es contraria a los Estatutos,… y debe someterse al régimen de la unanimidad».
Sentencia de la AP de Cantabria de 23-2-16 –EDJ 2016/42621– donde se recoge que:
«En primer lugar los ventanales, como los de autos, se han de calificar de elemento común, en cuanto son elementos de cierre del edificio y sirven, pues, al conjunto de comuneros, no solo al copropietario de la vivienda que tiene esos ventanales. Una filtración a través de los mismos no solo produce daños en la vivienda concreta, sino que puede afectar a otras viviendas e incluso a los muros estructurales de la fachada. Los casos jurídicamente complicados surgen cuando tratándose de un elemento común el uso de ese espacio o elemento común está atribuido en exclusiva a un comunero.
En estos supuestos, a su vez, solemos distinguir:
A.-En principio se debe estar a lo que regulen los estatutos de la comunidad.
B.-Si los estatutos guardan silencio, entonces la sala suele diferenciar:
– Si los deterioros se deben a un negligente cuidado por parte del usuario, a quien se le exige ir realizando las ordinarias reparaciones derivadas del uso, del paso del tiempo, de una puntual acción descuidada, será ese copropietario el responsable de los daños o filtraciones que pudieran producirse.
– Si estos daños o filtraciones son debidos a elementos estructurales (capa de impermeabilización que se ha ido deteriorando, muros u hormigón estructurales) la responsabilidad es de la comunidad.»
Con ello, vemos que deberá ser la prueba pericial la que dictamine si existe falta de conservación del comunero o se trata de defecto de elemento estructural, en cuyo caso responderá la comunidad.